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西昌市公共租赁住房管理办法(试行)


来源: 时间:2015年08月06日 点击率:打印】【关闭

第一章  总则

    第一条  为了加强公共租赁住房管理,规范公共租赁住房管理秩序,维护城镇住房困难家庭的基本住房权益。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、住建部《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)、住建部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(建设部令第120号)等政策和规章规定,结合本市实际,制定本办法。

    第二条  本办法所称公共租赁住房包括国有直管公房、廉租住房和公共租赁住房。

国有直管公房是指市人民政府委托房地产管理部门管理的国有房地产。廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向廉租住房保障对象提供社会保障性质的住房。公共租赁住房是指政府投资或提供政策支持社会力量投资,通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,限定建设标准和租金水平,面向住房保障对象出租的保障性住房。公共租赁住房可以是成套住房,也可以是宿舍型住房。   

    第三条  本办法适用于公共租赁住房的分配、使用、运营、管理、退出及监督。

    第四条  市房地产管理局是我市公共租赁住房管理部门(以下称公共租赁住房管理部门),负责公共租赁住房的管理工作,履行以下职责:

    一、负责公共租赁住房的申请、审核、配租;

    二、负责公共租赁住房的租金收取和经营管理;

    三、负责公共租赁住房的出售、回购管理;

    四、协调配合有关部门拟订公共租赁住房的发展规划、年度计划、租金标准和销售价格;

    五、指导相关部门做好公共租赁住房管理工作;

    六、查处公共租赁住房管理中的违规违纪行为,维护公共租赁住房的管理秩序。

    第五条  市财政、规建、国土、国资、民政、人社、工商、税务、公安、房改、统计、办事处(社区)等部门,协助公共租赁住房管理部门做好公共租赁住房管理工作。

第二章  保障范围和方式

    第六条  公共租赁住房保障范围,应当是城市规划区内的常住居民。

    公共租赁住房实行分级保障的原则,市人民政府负责市级行政单位、事业单位、企业、城镇居民、进城务工人员及外来务工人员的公共租赁住房保障工作。

    第七条  公共租赁住房保障对象,是指城镇住房保障范围内常住居民中最低收入、低收入、中低收入的无基本住房或者住房困难家庭(含个人,下同),以及新就业职工和在城镇稳定就业的外来务工人员中的住房困难家庭(含个人,下同)。

    第八条  公共租赁住房主要采取住房实物保障(实物配租)和廉租住房租赁补贴两种保障方式。

    公共租赁住房实物保障,是指政府为住房困难家庭提供公共租赁住房,满足其基本居住需求。

    廉租住房租赁补贴,是指政府向廉租住房保障对象发放货币补贴,支持其在普通商品住房市场上租赁住房,满足基本居住需求。廉租住房保障对象的保障通过住房租赁补贴、低房租等形式予以落实。

    第九条  一个家庭只能享受一种公共租赁住房保障方式(实物配租或租赁补贴)。

    第十条  公共租赁住房租金标准和廉租住房租赁补贴保障面积、补贴标准,实行动态调整,由市公共租赁住房管理部门会同财政、发改等部门研究拟订,报市人民政府决定,每2年向社会公布一次。根据《公共租赁住房管理办法》第十九条规定,参照各地做法并结合我市实际,公共租赁住房租金标准按照同地段同品质住房市场租金的60%—70%确定。公共租赁住房实行差别化租金标准,具体标准另行制定。

第三章  申请和审核

    第十一条  一个家庭只限申请承租1套公共租赁住房。同时满足以下三方面条件的年满18周岁的公民可以申请租住公共租赁住房。

    一、在本市有稳定工作(符合其中一条即可):

   (一)持有本市城市规划区范围内(东至绕城高速,南至经久乡,北至安宁镇,西至太和镇)的户籍,与城区用人单位签订1年以上劳动(聘用)合同,至申请住房保障时已连续缴纳1年以上社会保险费或住房公积金的人员;

   (二)持有本市城市规划区范围外的本市户籍,与城区用人单位签订2年以上劳动(聘用)合同,至申请住房保障时已连续缴纳2年以上社会保险费的进城务工人员,以及大中专院校及职校毕业后在城区工作满2年以上的本市新就业人员;

   (三)非本市户籍,与城区用人单位签订3年以上劳动(聘用)合同,在本市居住3年以上(办有流动人口暂住证并满3年),至申请住房保障时已连续缴纳3年以上社会保险费的外来务工人员;

   (四)市级国家机关、事业单位和国有企业正式职工和退休人员。

    二、家庭人均年收入低于统计部门公布的上一年度西昌市城镇居民人均可支配收入标准。

    三、无住房或住房困难:

    在城市规划区范围内无私有住房,未承租直管公房、单位自管房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房,且申请之日前5年内在城区未转让住房的无房户。家庭人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难家庭。住房建筑面积以《房屋所有权证》登记的面积为准;有多处住房的,住房建筑面积合并计算。家庭人口包括夫妻双方及未成年子女,或共同生活的成年子女。

    符合以下条件的,属于廉租住房保障对象:

   (一)户籍在西昌市城镇范围内的城镇居民;

   (二)人均自有住房面积低于12平方米;

   (三)人均月收入在本市规定的低收入标准以内。

    第十二条  符合公共租赁住房申请条件的家庭须确定1名具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人。具有完全民事行为能力的单身个人申请时,本人为主申请人。没有民事行为能力的个人,由其监护人代为申请。

    申请家庭成员应为具有法定的赡养、抚养或扶养关系并长期共同生活的人员,未满18周岁的子女或已成年但未独立生活子女必须作为申请家庭成员。

    家庭成员关系主要包括:夫妻;夫妻与未婚子女;祖父母、外祖父母与父母双亡的未婚孙子女、外孙子女;子女与丧偶或离异的父(母);兄姐与父母双亡的未婚弟、妹等。

    正在接受全日制教育的未成年子女及投靠子女取得当地户籍的父母,可以作为共同申请人,但不得作为申请人。

    第十三条  公共租赁住房准入条件实行动态调整,根据国家相关政策和本市公共租赁住房房源情况、经济发展水平、物价指数、人均可支配收入、家庭平均住房水平、财政承受能力等因素,由公共租赁住房管理部门会同发改、财政、民政等部门研究拟订,报市政府审定后实施。

    第十四条 公共租赁住房房源确定后,公共租赁住房管理部门应向社会公布。

    第十五条 符合公共租赁住房租赁条件的,申请人提交身份证、户口簿、收入证明、社会保险缴费证明、缴纳住房公积金证明、住房情况证明等材料,向所在社区申请租住公共租赁住房。单位有两人和两人以上申请人的,可由单位统一申请。

    公共租赁住房配租,经社区初审,办事处复审,民政、人社、工商、税务、公安、房改等部门审核,公共租赁住房管理部门审定并公示,确定公共租赁住房配租轮候库人员名单。

    第十六条  公共租赁住房配租,按照符合公共租赁住房申请条件和廉租住房保障条件两种类别,按比例配租。

    公共租赁住房配租,实行轮候制。轮候制采取公开配租的方式,组织抽签或摇号方式进行。配租对象与配租排序确定后应当予以公示,公示无异议或者异议不成立的,配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

    第十七条  符合以下条件的保障对象,优先配租。市政府引进的特殊专业人才;在西昌市工作的获得表彰的全国、省部、州级劳模;烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、残疾军人、复员军人、带病回乡退伍军人;重点建设项目征收对象;申请家庭成员均为60周岁以上老年人的;独生子女伤残死亡家庭;申请家庭成员中有残疾人的。

第四章  租赁管理

    第十八条  公共租赁住房实行年审制,租赁期限为2年,每2年签订一次租赁合同。

    第十九条  承租人签订租赁合同之日,按1年的租金标准一次性交纳履约保证金。租赁合同期满或终止,无违约责任的,退还保证金本金。违约的,可从保证金中抵扣应承担的相关费用,抵扣后尚不足的,依法予以退收。

    第二十条  租赁期届满需续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向公共租赁住房管理部门提出申请,公共租赁住房管理部门会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

    享受廉租住房保障标准的承租人租房期间经济收入状况发生变化,不再符合廉租住房保障条件,但符合公共租赁住房保障条件的,经本人申请,准予续租,按照公共租赁住房租金标准收取租金。

    第二十一条  集中建设的公共租赁住房项目,可以采取招标等方式选择物业服务企业实施物业服务,也可以在社区居委会等组织的指导下,由居民自我管理、自我服务,提供满足居民基本生活需要的物业服务。

    第二十二条  公共租赁住房的物业服务费标准执行政府指导价,由发改部门会同公共租赁住房管理、财政、国资等相关部门研究制定并向社会公布。物业服务费由承租人承担。

    第二十三条  公共租赁住房承租人应当按期足额交纳租金、物业管理费用和水、电、气等费用。经济特别困难的,可向市政府申请减免相关费用,经审核符合相关法律法规规定的予以减免。

第五章  退出管理

    第二十四条  建立公共租赁住房退出机制,实行动态管理。由公共租赁住房管理部门对承租人的情况进行核查。经核查,凡不符合公共租赁住房保障条件的,取消其保障资格,限期收回公共租赁住房、取消轮候资格或停发租赁补贴。

    第二十五条  承租人有下列行为之一的,解除租赁合同,收回公共租赁住房:

    一、转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

    二、改变所承租公共租赁住房用途的;

    三、破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

    四、在公共租赁住房内从事违法活动的;

    五、无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房或拖欠租金累计6个月以上的;

    六、有经济支付能力无故拖欠租金、物业管理等费用的。

承租人拒不退回公共租赁住房的,公共租赁住房管理部门应当责令其限期退回;逾期不退回的,公共租赁住房管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

    第二十六条  未按规定提出续租申请的承租人,租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房管理部门可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。

    第二十七条  承租人有下列情形之一的,应当腾退公共租赁住房:

    一、提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

    二、租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房或经济状况并不再符合公共租赁住房配租条件的;

    三、租赁期内,承租或者购买其他公共租赁住房的。

    承租人有前款规定情形之一的,公共租赁住房管理部门可为其安排合理的搬迁期,搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。承租人拒不腾退公共租赁住房的,公共租赁住房管理部门可以向人民法院提起诉讼。

第六章  出售管理

    第二十八条  承租人连续租赁公共租赁住房满5年后,可选择申请购买所租住的公共租赁住房。

    第二十九条  公共租赁住房出售价格以综合造价为基准,具体价格由公共租赁住房管理部门会同发改、财政等部门研究,报政府审定。

    第三十条   购买人与产权人签订书面销售合同,付清全款并按商品住房缴纳维修基金的规定向公共租赁住房保障部门缴存专项维修基金后,向房屋和土地登记机构申请办理房地产登记。

    第三十一条  购买的公共租赁住房办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满5年后,可以进行转让、抵押等市场交易。公共租赁住房产权人上市交易房屋,政府有优先回购权,回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息,并扣除房屋折旧价格。

    第三十二条  公共租赁住房产权人销售房屋,政府不回购房屋的,产权人经公共租赁住房管理部门同意,可上市交易房屋,具体办法按国家相关政策执行。

第七章  监督管理

    第三十三条  房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

    第三十四条  公共租赁住房租金收入按照政府非税收入管理的规定实行“收支两条线”管理,缴入市财政,支出通过预算安排。

    第三十五条  公共租赁住房管理部门应当负责公共租赁住房的维修、养护、更新和改造,确保公共租赁住房和设施设备的正常使用。

    第三十六条  公共租赁住房管理部门应当负责对公共租赁住房使用的监督检查,发现有违反本办法规定行为的,应当及时依法处理,维护正常的租赁秩序。

    第三十七条  公共租赁住房管理部门可以通过入户调查、邻里访问、信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查,如实提供有关情况。

    第三十八条  公共租赁住房管理部门应当负责公共租赁住房管理信息系统建设,建立和完善公共租赁住房管理档案,保证档案数据的完整、准确。

第八章  法律责任

    第三十九条 公共租赁住房管理部门或相关部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责,或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的移送司法机关。

第四十条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的,公共租赁住房管理部门不予受理,给予警告,并记入公共租赁住房信用档案。

    以欺骗等不正当手段,登记为轮候对象或承租公共租赁住房,或领取廉租住房租赁补贴的,依据《公共租赁住房管理办法》的规定,由公共租赁住房管理部门处以1000元以下罚款,记入公共租赁住房信用档案;登记为轮候对象的,取消其轮侯资格;已承租公共租赁住房的,责令限期退回所承租公共租赁住房,并按市场价格补缴租金;逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行,承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

    第四十一条 承租人违反本办法第二十五条规定情形之一的,公共租赁住房管理部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,记入公共租赁住房信用档案,依据《公共租赁住房管理办法》的规定,由公共租赁住房管理部门处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;并按合同法相关规定给予处罚,追究责任。承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法承担赔偿责任。

    第四十二条 违反本办法第三十三条规定的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条规定,由房地产管理部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消经纪资格,处以3万元以下罚款。

第九章  附则

    第四十三条  国家和地方出台新的公共租赁住房管理法规的,从其规定。

    第四十四条  公共租赁住房管理部门可根据本办法制定实施细则或办理程序。

    第四十五条  本办法自2014年8月1日起施行。

    第四十六条  本办法由西昌市房地产管理局负责解释。

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